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released September 4, 2016

　　金羊毛工作坊：未来房地产市场向何处去？任泽平指出，房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。

　　新浪财经讯 8月29日，由今品投资主办的“新三板并购融资高端沙龙”活动在北京召开。方正证券首席经济学家任泽平博士发表了主题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲，任泽平指出，这一轮的房价上涨已经接近尾声，但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。大宗商品部分商品今年是有看点的，主要受益供给端的收缩。美元下半年会有一次加息，总体对全球货币系统短期冲击不大。

　　任泽平称，当前中国经历着第三次经济低谷，现在关注的是能否启动第三次改革，这是非常关键的一战。中国传统的改革红利已经消失殆尽，1962-1976是中国人口出生的高峰，随后70年代末计划生育，中国人口断崖式下降。1962-1976年出生的人群是中国劳动力市场的主流人群，他们决定着中国经济增长和经济结构的主要特点，过去中国高增长就主要是这批人的成果。再过六年，这批人开始退出劳动力市场，这六年是中国劳动力市场由数量优势到人力资本优势的关键的六年。

　　中国人口出生率的低点在1994年，人口出生周期领先于房地产市场周期二十年，1994年看到人口出生的低点，将在20年后（2014年）看到房地产市场投资的高点。刺激房地产拉动经济回到高增长的时代已经结束了，2014年，中国买房人群净减少，中国城镇化率已达到56.1，未来整个城镇化率进程是放缓的。房地产投资高增长的时代结束了。

　　任泽平指出，当前经济处于增速换挡期，未来通过改革构筑的5%新增长平台，比过去靠刺激勉强维持的8%就平台要好。改革破旧立新了，无风险利率下来了，产业升级了，居民生活改善了。

　　未来房地产市场向何处去？任泽平指出，房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。

　　哪些地方房地产市场会涨？哪些地方涨不动？ 实际上变成另外一个判断：中国人口未来向哪里流动？

　　国际经验看，通过美国、日本等十几个经济体城镇化后房地产时代的研究数据显示，城镇化的过程中，人口继续向大的都市圈迁移，大都市圈人口占比不断提升。如果这是经济规律，中国人口将继续往四大经济圈迁移，如果货币继续超发，四大经济圈的房地产价格继续上涨是有基本面支撑的。这就是去年提到预测的：一线房价翻一倍，三四线城市涨不动的原因。中国今年数据表明，中国的人口不断从东北、西部向四大都市圈迁移。这是无法阻挡的经济规律和潮流。

　　任泽平表示，预测房价最核心、最准确的指标是库销比，去年底今年翻倍的，都是库销比低的；涨不动的都是，库销比高的。

　　今年中国房价牛冠全球，部分地区不到一年的时间房价就翻了一倍，为何涨的这么快？任泽平称，原因在于，过去几年，中国货币严重超发。如果未来政策以降息、货币宽松为主，那么房价很难见顶，如果以改革、货币紧缩为基调，那么房价将承担压力。

　　哪些地方的房价弹性最大？任泽平表示，随着一线房价都涨到十万二十万，年青人希望破灭，产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。未来房价最有弹性的地方就是大都市圈的卫星城。

　　随着中国经济持续下行，货币放水也难解决问题。谈及中国经济的出路在哪里？任泽平坚定指出是供给侧改革！ 随着供给侧改革的破冰，中国经济将迎来曙光。但是他也深信，改革不是童话故事，改革需要一代政治家的担当。

　　最后，任泽平表示愿意传递点正能量，他对转型成功有信心。改革开放30多年，积累了庞大的经济基础，一批创新创业活力的企业家，只要中国能重启第三轮改革，中国这一轮转型成功大有希望。

　　任泽平指出，中国正处于30年周期的大的拐点上，深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届领导人展现了推动改革的的勇气和决心，改革是最大的红利，改革是唯一的出路，改革也造就包括新三板在内的资本市场。虽然道路是曲折的，但是深信前途终将是光明的。

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